长效机制下2017房地产市场向何处去

发布者:admin 日期:2017-1-3 9 点击次:509

 回望2016:繁荣下冷热不均

 
         在去库存的大背景下,2016年前10月楼市火热。来自国家统计局数据显示,2016年1~11月份,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1~10月份回落0.1个百分点。1~11月份,房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米,同比增长2.9%,增速比1~10月份回落0.4个百分点。房屋新开工面积151303万平方米,增长7.6%,增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积77037万平方米,增长6.4%,增速回落0.2个百分点。
 
        去库存政策已经让房地产行业销量涨、库存落、投资稳,初步实现了政策目标,但城市之间分化明显。一些热点二线城市在此轮调整中价格上涨明显。
 
        与此同时,楼市热向地市传导。中原地产研究中心统计数据显示:截至12月5日,二线城市包括京沪广深以外的36个热点城市,合计住宅地块成交2980宗,土地面积30376万平方米,平均楼面价为4252元每平方米,同比上涨87.3%。
 
        中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,自“9·30”以来的这一轮楼市调控,已有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施。过去的房地产调控更多是短期政策,经常因为经济形势不同而出现波动。建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度,以长效机制引导市场稳预期。
 
长效机制:各地因城施策
 
        长效机制的建立绝非一日之功,如何从财税、金融、社保等基础性政策方面进行改革?
 
        首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,长效机制关键是适合国情,还要符合市场规律。各地要根据具体情况因城施策,三四线城市存在去库存压力,一二线城市则存在稳定房价的压力。各城市应根据城镇化的进程,根据供求状况分别来制定政策。
 
        赵秀池认为,长效机制的基本原则应是供求双向调节;让住房回归居住功能;建立购租并举的住房制度。需要采用财税、金融手段对不同房地产需求、供应做到有保有压。要采取给予刚性、改善性需求、供给减税甚至免税的税收政策,辅之于低息、低首付的信贷政策;对于投机投资性需求则采取相反的财税、金融政策。
 
“        对于租赁市场的供求双方也都应该给予相应的财税、金融政策的支持。公共服务应该实行常住人口全覆盖,而不是仅仅覆盖户籍人口。有稳定的租赁关系的承租者也要同户籍人口一样享受到教育、医疗等的公共服务。”赵秀池认为。
 
丁祖昱表示,去库存和控房价相对应的是完全不同的两种长效机制。实际上还是要各个地方因城施策,一城一策。
 
丁祖昱认为,“长效机制”着眼点主要应该在三个方面:一是土地市场,再是租赁市场,最后是房地产税收。今天绝对不能用“一刀切”的方式来制定相关政策,目前城市格局一方面是房价高企、供不应求,另一方面是努力去库存、缓解供求矛盾,在这种情况下还想“一药治百病”那只能是迷信。
 
        丁祖昱表示,北上广深等热点城市今天还是要增加土地供应,开放租赁市场,既要保障普通商品住宅市场有序发展,预防价格出现暴涨暴跌,也要做好中低收入群体的住房保障工作。对于大多数的三四线城市,首先要在整体规划上进行调整,对土地供应总量上要有控制,避免出现区域不平衡或超量供应的情况;其次,要做好相应的产业发展规划,确保城市发展的核心动力;最后还是要努力发展城市基础设施建设、推进新型城镇化,只有解决了需求问题,才能真正解决供应过量的问题。
 
展望2017:投资增速恐降温
 
        在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,房地产平稳发展的长效机制,最核心的是供求关系。财税体制可以解决的是可以减少土地增值税、改变土地出让金制度。金融方面的改革,对于开发阶段来讲,银行贷款和发债更宽松,会降低开发企业的成本。房价上涨,直接融资做不成,只能做间接融资,房企成本又抬高了。金融体制还要增加直接融资,减少间接融资。
 
        招商证券发布的《房地产行业2017年投资策略》指出,逃不开的周期,2017 年是“调整年”,但行业中周期尚未走完,维持本轮中周期复苏持续至2019年左右的观点。小周期框架依旧有效,2015年复苏、2016年繁荣与转折、2017年调整;高基数及政策拐点导致商品房销量进入下降通道,预计全年下降10%左右,2017年一季度数据对全年有重大指引意义;房价个位数下降;新开工下降5%左右;投资增速虽有放缓但仍有一定粘性,预计全年增长0~3%。
 
       招银国际发布的《2017年中国经济展望》中指出,2016年前三季度全国城镇完成固定资产投资42.69万亿元,同比增长8.2%,增速较去年同期回落2.1个百分点,但9月当月投资增长9%,连续两月出现当月增速回升。民间投资增速今年遭遇“滑铁卢”,前三季度民间投资同比增速仅为2.5%,比去年同期下滑7.9 个百分点,但9月份当月同比增长4.5%,结束了自去年以来持续回落的走势。
 
        从固定资产投资的各项构成来看,基建投资仍是稳投资的关键。招银国际预计2017年仍将延续稳增长靠投资、稳投资靠基建的发展趋势。制造业固定资产投资预计将继续筑底企稳,而房地产投资增速恐受调控政策影响出现明显降温。
 
        中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,目前的房地产市场是“冰包火”,这就需要政策分别调理。一二线城市,城市更新要敢于突破,要有长期调理手法。三四线城市或通过社保的改革,人口、产业的导入和特色小镇的培育来施策。
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