房超:商业地产转型升级要有“匠人”精神

发布者: 日期:2016-7-29  点击次:473

       “与世界先进的商业生态相比,中国的差距是十五到二十年,国内商业地产最大的问题是过分追求数量的粗放式发展。”3月17日,中房协商业地产专业委员会主任、华贸中心创始人、国华置业董事长房超先生在中国商业地产行业发展论坛上直指行业发展的弊病。

 
   一、新常态下商业地产要转变粗放发展模式
 
  实体商业现在面临巨大的挑战,现在商家普遍效益很低,商场普遍效益很低,大家很困惑究竟是哪里出了问题?2014年全国总开发面积5亿平米,有2亿平米是商业地产,2015年的数据没有出来,可能会更高。随着城市化的进程,商业地产在开发当中的比重将会更大,已经从过去的房地产开发转为打造商业平台,促进城市的转型升级。问题是现在的发展模式是一个比较粗放的模式,注重数量,不注重质量,粗放式的发展带来的结果是普遍效益比较低。
 
  国内商业和国外先进的商业企业相比,差距非常大。现在接触商家的时候,见面谈的总是“我今年要再开多少家店”,很少有人说“我要打造一个什么样的店”,这是我们面临的最大问题。
 
  在城市化红利的时候,在城市化进程过程中仍有人口红利的时候,这种简单复制、快速发展模式有市场、有效益,但是发展到一二线城市目前的水平,中产阶级的数量越来越大,经济建立在中产阶级消费基础上的时候,这种发展模式就有问题了。
 
  现在国内商场的效益太低了,一个五万平米的商场,营业额普遍在5、6亿,要知道一个五万平米的商场水电等运行费用就要3-5千万元,这是固定的费用。国内有的商场引入超市不是为了效益,是为了带客流量。一个5000、6000平米的超市,一年的营业额好的七八千万元,差的四五千万元。我们在国外看,一个几百平米的超市,好的一年营业额就几千万上亿。所以,现在处在这样一个低效益的商业生态。但是,大多数的商家、商场都还是在追求数量的发展,不追求质量的发展。
 
   二、商业地产缺乏工匠精神
 
  当然,也有正面的案例。我们昨天看到了成都太古里,太古这个企业关注了中国20年,进了中国十几年,到目前为止只做了3、4家太古里。像成都太古里,我听说是做了9年。一个好作品怎么可能一两年就能做出来?怎么可能一两年就做出来留下一百年历史的作品?再比如,“方所”的创始人毛继鸿原计划用瓷砖做地面,他要自己找瓷砖厂家,瓷砖上的花纹他要自己画,花费了很多的时间来做,工匠要关注每一个细节,这就是工匠精神。这是中国文化的传统。
 
  国外做一个商场,准备的时间一般在三年,建设期三年。国内现在发展商觉得某个地方可以建一个商场,就找设计公司、建筑公司建起来。北京是一线城市,三环以内的城市中心最近几年建设的商场,大部分不赚钱,不赚钱你还干?这是我们目前要反思的。
 
  北京华贸中心的主力店新光天地大家比较熟悉了,现在叫SKP,它的单店营业额五年保持全国第一。SKP是北京华联主导管理,北京华联大家知道是做购物中心和超市的企业,但是她做了一件非常了不起的事,就是把新光天地接收改为SKP,2012年年底就下决心打造成世界先进的最高水平的商场,一个全国最好的商场做彻底的调整改造,这是多大的决心和气魄?个中的艰辛和付出大家是无法体会到。开始改造的头两年受到非议,但他们坚持下来。现在的商场成为一个世界高水平的商场。最迟2018年,SKP就能冲刺一百亿元的营业额。这个一百亿是什么概念?现在很多商场营业额都在下滑,很多品牌在中国业绩下滑的情况下,SKP能够逆转。前一段有位世界顶级奢侈品品牌的总裁来看我,他们认为SKP代表了世界的水平。
 
  这就是匠人精神,匠人精神是需要我们真正付出的。前一段时间有一个统计资料,对全世界150年以上的企业做了一个统计,德国有837家,荷兰222家,法国196家,日本22000家,美国是1100家。中国是多少?中国是5家,150年以上的企业是5家。这值得我们深思。如果我们不尽快转型,中国的商业生态是达不到高效益、高效率的。过去我们增长那么快,是因为人口红利、城市化红利,但是在新常态下,如果现在再不转型、不调整我们的经营结构就一定会有问题。这也是供给侧结构改革的一部分。
 
   三、实体商业具有持久的生命力
 
  另外,谈一下实体商业与电商的关系。现在全社会都在关注电商的超速发展,实体经济怎么办?我认为,实体经济有它自有的生态,电商有电商自有的生态,他们都在发展,他们如果有竞争关系也是竞争合作关系,不是直接竞争关系。
 
  电商是美国人发起的。我跟美国业内、业外的人谈,他们认为在美国实体商业是极其方便的,生活方式的设计非常好,所以电商只是锦上添花,电商是每一个美国人都会试一试和享受一下的,但他不会因为这个不去实体商业。
 
  中国电商发展这么快,大家知道去年电商零售销售额3.8万亿元,占了社会消费品零售总额的11%左右,为什么呢?是因为中国的实体商业太落后了,所以导致电商的超常规发展,它快速发展的一个重要原因是实体商业太落后了,所以造成了把市场空间留给了它,让它来天马行空。
 
  我们去国外交流的时候,他们的判断是,实体商业是面对未来生活方式的设计、体验,比电商的生命力更持久,最终实体商业与电商会走向融合。
 
   四、商业地产的未来是打造美好的商业生态
 
  我看成都是很有意思的地方,所以成都可以做中国商业博物馆。传统的商业中心春熙路上是传统百货,王府井、百盛、伊斯丹等;往南一条马路就是新型购物中心IFS,代表了目前购物中心的主流;再往南一条路就是太古里,太古里代表了一个面向未来的更加体验型、生活方式的商业设施,这正好反映了不同时代的进步和发展。成都太古里是一个成功的商街,但是你没看到各个城市不成功的商街。太古里的成功不是因为表面的商街形态,而是因为工匠精神,她的每一座建筑,每一个商家,包括指示牌都是精心设计的,30多家设计机构参与了9年的打造过程。
 
  很多中国人没有逛博物馆、艺术馆的习惯,对美、时尚、艺术的感悟和启蒙就是在商场。为什么我们在做商业设施的时候注入了这么多文化元素,注入了这么多艺术的元素,注入了这么多各种生活的元素,是因为消费者有这个需求。你在打造一个商场的时候,如果能够像方所想的那样,像太古里想的那样,像SKP想的那样,注意到是在创造一种不同的生活方式,让旅游者来得到什么体验,让市民来得到什么体验,在这个基础上把最好的艺术、文化和商品结合在一起,然后有效的解决停车等服务需求,一个伟大的商业就诞生了。
 
  实体商业需要自己来改变自己的命运,怎么办?就是两条,第一要创新,否定自己,学习别人;第二要有匠人精神,用艺术的,用我们中华民族传统的这种优势,做出好的商业设施、好的商品、好的商家。
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