未雨绸缪:中国住房过剩超乎所有人的想象

发布者:admin 日期:2015-12-10 点击次:544

         由于很多房地产开发项目面积过大,不适应居住需求,许多中国中等城市均出现住房供应过剩,房价承压。2015年前10个月,全国开发企业的商品住宅施工面积为49.3亿平米,这其中包括4.5亿平米竣工面积和8.8亿平米新开工面积,严格讲,从狭义上看,这两类都不能算库存.竣工面积即现房,如没卖出,则已体现在6.8亿平米的商品房待售面积中了;当年新开工一般难以达到预售标准,还没拿到预售证,怎么知道卖不出去?除去这两块,还剩36亿万平米。这还没完,这其中还应剔除已经预售掉的预房(但还在施工中).2015年前10月,全国商品房期房销售面积为7.3亿;由于从预售至竣工,需要1-2年,就按1.5年计算,则今年前10个月的施工面积中,再加8个月,共约13.1亿平米。上述的施工面积36亿平米,再减去13.1亿平米,则还剩22.9亿平米,这就是在建未售的面积!如果进一步剔除房企自持不售的房屋,还有房企为政府代建的保障房、安置房,估计只有十几亿平米.

  再算一下广义的存货。截至2015年10月,如果按广义的算法,则库存包括四大块:待售的现房(6.8亿平米)、可售待售的期房(暂按15亿平米),已开工未预售的期房(8.8亿新开工面积)、房地产开发企业待开发土地面积(最新数据是2013年4.3亿平米,如果按2的容积率,则可建成近9亿平米的商品房).把这四个数据相加约为40亿平米,这就广义的所有库存,远小于所谓的“140.9亿平米”。按13亿平米的商品房销量,约需要3年。40亿平米中住宅占七成,即28亿平米,如果按人均35平米住宅面积,则可供0.8亿人居住。当然,上述数据没有包括全部保障房,也不含小产权房。但上述的供应和成交的统计口径是统一的,比如库存中没有包含小产权房,而销售中也没包括小产权需求。

  为住房过剩而未雨绸缪

  来源:中青在线-中国青年报

  现在尽管不少城市商品房卖不掉,甚至出现了鄂尔多斯(8.70 +0.23%,买入)那样的“空城”,但仍然有一些开发商大量建设商品房。前不久,我与几位亲戚驱车出了南京中山门,看见东郊的马群附近沿着宁杭公路建筑了大片的楼盘,绵延不断。

  望着在建的楼盘,我与亲戚闲聊说,我手上有两套住房,其中一套出租。我与妻子都已年过花甲,大学毕业的孩子在北京已经购房,并且成家立业,他们的事业在北京,不可能回来居住了,将来,我手上这两套房子不知怎么处理才好。

  一位亲戚说,他的孩子前些年去美国留学,目前已经获得绿卡,也在美国成家立业,以后自己住的房子也没有孩子继承。另一位亲戚说,他的孩子多年前就去了澳大利亚,情况差不多,也是取得绿卡后成家立业,根本不需要国内的住房了。

  见状,我就说,百年之后就把房子作为遗产让孩子继承,让在外面的孩子委托中介把房卖了吧。可是,亲戚们听了,纷纷说,周围像我们这样的市民不少,大家都去卖房,谁来买房呢?

  亲戚们说的是实情,让我陷入沉思。由于独生子女政策,现在多数城市家庭模式为4加2,即两个独生子女组成的家庭与双方的4个老人。从这个模式就不难推算出,未来买房者会大幅减少。况且,由于生活与工作压力大,以及教育成本不断增加,有的80后家庭选择丁克,双方都不想生孩子,这样买房市场又少了一块。即便当下放开生二孩,由于各种成本叠加,许多人的生育意愿并不高,能够多消化掉多少住房?

  我想起坊间近几年流行的空关房一说,南京市有的大型小区一到晚上,楼上亮起的灯光屈指可数。供电部门曾经给出过一组数据,从侧面印证出南京空关房的大概数量。这份2008年的统计显示,南京共有11万套左右的商品房在1年时间内电费为零。房子卖掉后这么久都不产生电费,自然就是空关房了。

  20年后,我和妻子与亲戚们必然会先后去世,这样一来,我们的住房很有可能成为空关房。此时的房龄不过只有二十几年。遗留的住房自然有子女继承,他们多数选择卖掉。如果卖不掉的话,他们人在外地也无法打理。到那时,一座多层居民楼能有几户家庭居住?

  “住房过剩”风险 应引起高度警惕

  来源:北京青年报

  中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房报告(2015-2016)》指出,2015年房地产市场的走势超出预期,一方面投资增速呈俯冲式下降,对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面,库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时,住房市场步入“结构性过剩”时代,内部结构失衡,“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。

  专家认为,中国的房地产已经不存在普遍意义上的短缺。一线城市因为人口暴涨需求集中,三四线城市则出现了明显的积压,而且一线城市也存在少数人拥有过多房源,部分新增人口无力购房的矛盾。房地产最大的问题不是简单只增加供应能够解决的,供应不均衡、存量不均衡是症结;库存并非影响房价的唯一因素,市场价格是由供需决定,中国楼市的价格还受到政策影响。

  在楼市需求萎靡与供应增加的合力之下,楼市供需天平正向买方市场倾斜。目前,全国多个城市住宅库存量正在上升,部分城市可能出现供过于求的局面。应该说,漠视楼市过剩的风险是危险的,因为这种风险假如得不到及时化解,其破坏性早晚都会释放出来。是选择长远利益还是眼前利益,无疑考验着各级政府施政能力和开发商们的经营管理水平。

  商品房空置率是房地产开发的“红绿灯”。据报道,目前美国商品房的空置率约为7%,香港约为3%至4%,而空置率10%是国际公认的房地产开发红灯。有研究者估计,中国目前的商品房空置率在26%左右,这一数据未得到官方证实,但国家统计局10月份公布的数据显示,前三季度全国商品房待售面积6.65亿平方米,同比增长16.4%,按我国人均住房面积30平方米计算,单是这些以待售形式存在的“空置房”,就可供2.2亿人口居住。待售商品房增幅如此之高肯定是不正常的,表明房地产市场存在难以克服的软肋。由于国内商品房开发商多以银行贷款为主,房子销售不出去,必然威胁金融业的良性运行。商品房空置率居高不下,究其原因,一是过高的商品房价格,二是偏低的居民收入,前者抑制了城镇居民对商品房的需求,后者制约了城镇居民购买商品房的需求。

  待售房面积骤增,房价仍然高企,另一个原因是信息严重不对称,消费者对潜在的风险知之甚少。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息,也可以借助广告声张虚势、误导大众。在一些被追涨的楼盘,购房者常常遭遇房屋“已售罄”的窘境,无疑加剧了“买涨不买跌”的从众心理。

  对于“住房过剩”的风险,地方政府并非一无所知,但他们却处于一种矛盾的尴尬境地。各级政府是土地的拥有者,决定着土地的供应量、供应类型及转让价格,一旦房价下跌,势必会减少政府的收入,除了土地转让的收入外,还包括税费收入等。同时,政府又是管理者,面对由于房价上涨引发的公众的质疑和批评之声,在国家加强保障性住房政策面前,各级地方政府又得有所表示。一边是责任,一边是利益,地方政府在极其矛盾和复杂的心态中很难作出正确选择。这决定了地方政府在稳定房价工作中难以充分履职,这一点很容易被开发商加以“利用”。

  目前,国内商品房空置率计算方法与国际通行的计算方法并不一致,硬要照搬国际警戒线对比分析和宣传,会对国家的宏观调控产生一定的负面影响。但是,商品房空置率达到一定界限时,国家就应该采取一系列措施,甚至是强制措施,使之在一定时期内降到比较合理的区间。面对国内楼市连年飞涨而形成的高房价,适度下降既合情也合理,但必须采取有效的“软着陆”措施,特别是通过扩大保障性住房比重形成自然的结构性降价,避免出现过快过猛的降价对实体经济造成影响。

  高度警惕“住房过剩”的风险,政府才能对房地产市场走势有清醒的判断和把握,才能正确而有效地运用宏观调控政策,引导房地产市场回归健康和理性。对房企而言,一定要明白“只有卖不出的房价,没有卖不出的房子”的道理,谁首先抛弃暴利思维,抢先打出降价牌,谁就会成为死里逃生的幸存者。

  谢逸枫:中国住房是否已经进入严重过剩时代?

  来源:凤凰网

  谢逸枫:中国住房是否已经进入严重过剩时代?】究竟当下全国有多少商品房库存,即使有机构与人估算商品房库存的量大小,仅仅是部分而已,无法准确的计算.中国商品房库存分两种:一种是现房库存,另一种是期房库存,即广义商品房库存与狭义商品房库存之分。广义的商品房库存是包括现房与期房库存,狭义的商品房库存仅仅是现房库存。

  这几天老谢的手机打爆了,每天都接到许多全国各地的政府官员、房企、银行、投资机构、购房人员、同行的咨询电话,询问我对目前中国房地产库存的看法。他们首先是炮弹一般的夸我,说我过去十年对楼市、房价、政策的预判,都对了,很靠谱。其次是说老谢对中国房地产市场看的透彻,对市场研究到位、对房地产认识深刻等夸奖的赞美之词。别人如此称赞你,你肯定高兴得犹如突然中奖1亿元的心情,说明别人对你很信任、很重视,看得起你,拿你当真正的专家学者看,内心中非常的尊敬你。一瞬间,老谢感受到巨大的心理与思想压力,因为老谢才疏学浅,深感学问无止境,仍需要探索。唯有尽自己的最大努力,给人们解答,否则对不起他们的如此支持与厚心,同时对得起自己的良心。最后是他们问了八个问题,基本相同。

  第一是当前中国商品房库存究竟有多少?第二是商品房库存的统计是怎么统计的?第三是商品房库存去化需要多长?第四是中国住房进入严重过剩时代是否赞同?第五是如何看2.2亿平方米“空置”住房的新闻?第六是如何看待消化库存合计约为140.9亿平米,去库存需10年时间的新闻?第七是如何看社科院的21亿过剩总库存。老谢前几天就注意到这四则新闻,多方获得这方面的消息,做好了这方面的数据分析与统计。一则新闻称“按照我国人均住房面积30平米计算,6.8亿平方米,空置住房可供2.2亿人口居住”。二则新闻称三大块待消化库存合计约为140.9亿平米,去化时间需要10年。三则中国社会科学院表示商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。

  在解读上面的问题之前,老谢认为非常有必要给大家讲讲商品房库存的概念与内涵,避免后面的问题无法讲清楚,有利于大家了解什么是库存.全国商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房企自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。也不包括政府建的或企业配建的保障房、旧改房、危改房、棚户房,也不包括市场上的集体房、小产权房、违反建筑的房等、更加不包括农民房、小厂房、单位房等.

  从国家统计局的统计口径看,全国商品房销售额是指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价),与商品房销售面积同口径一样,是累计数据。中国官方数据无法完全反映出目前全国商品房库存的真实状况与实际情况,究竟当下全国有多少商品房库存,即使有机构与人估算商品房库存的量大小,仅仅是部分而已,无法准确的计算.中国商品房库存分两种:一种是现房库存,另一种是期房库存,即广义商品房库存与狭义商品房库存之分。广义的商品房库存是包括现房与期房库存,狭义的商品房库存仅仅是现房库存。

  目前中国商品房库存主要是指现房的商品房库存,所以国家统计局的商品房库存数据只统计了已经竣工的面积,未统计期房。按照国家统计局的统计口径数据,2015年10月末,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。1-10月份,全国商品房销售面积94898万平方米,同比增长7.2%。如果按照商品房销售量的数据看,目前全国待售商品房库存数据只需要去化7个月。按国家统计局统计与公布的数据显示,截至10月底,全国商品房待售面积6.8亿平米,其中商品住宅待售面积为4.4亿平米。说明商品房待售面积[商品房库存]指标是包括已竣工的现房,不含期房。

  当前全国商品房库存量走势看,过去中国20年一直与商品房销售面积一样呈增长态势。唯有在2004年和2007年,商品房库存量的指标曾小幅下跌过,从2011年开始,待售面积突然快增,但增速冲高后回落,2013年高达40%以上,2014年20%以上,2015年10月已放缓至18%,说明库存压力快要见顶。一方面是全国商品房销售持续好转,房企加大去库存的促销。另一方面是中央到地方政府全力去库存,出大量的刺激楼市需求政策,全方位去库存。三是土地供应的放缓与新增供应的下降。四是货币与信贷政策的放松,刚需与改善需求全面的释放。五是保障房、棚户房的建设未达到市场预期的效果。因此,商品房库存的总量有下降的趋势。

  讲完商品房的现房库存,再讲讲商品房的期房库存。商品房的期房库存无法全面统计,期房不好界定。主要原因有四个:一是房子的生产周期过程比较长。一块地由拍卖或收购获得到报规建设,到开工建设的过程,最后到完工,最快需要1年到1年半以上。二是房子的入市周期过程比较长。一套房子由拿到预售证到项目开盘,到签约备案,办理贷款按揭,一般需要半年时间。三是房子没有完全建好,把期房已抵押给了银行。四是如果开盘没有销售完的商品房,是不是期房。统计局都搞不清楚,所以只公布现房的库存。譬如北京住建委公布的数据显示:之前商品住宅现房库存小于期房库存,从2015年4月底,现房库存首次超过期房库存,并保持上涨趋势。截至2015年5月18日,北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米,比小户型现房存量面积高出82%,达到历史峰值。

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